Mua nhà “đủ điều kiện bán” vẫn gặp rủi ro vì chọn sai Dự án

Việc tìm Công trình nằm trong danh sách các Công trình nhà ở được Sở xây dựng bằng lòng đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai ko đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ không gặp rủi ro.

Theo quy định tại Luật buôn bán Bất động sản 2014, Dự án bất động sản lúc chào bán phải có giấy má về quyền dùng đất (dự án), giấy tờ Dự án, ngoài mặt bản vẽ thi công đã được cấp sở hữu thẩm quyền duyệt, giấy phép xây dựng đối sở hữu trường hợp phải mang giấy phép vun đắp, thủ tục về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng hạ tầng cơ sở vật chất khoa học tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hổ lốn sở hữu mục đích để ở hình thành lâu dài thì phải sở hữu biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà chậm triển khai.

Trước khi bán, cho thuê mua đất ở hình thành lâu dài, chủ đầu tư phải với văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

không những thế, trên thực tế, dù Sở vun đắp thông tin đủ điều kiện bán nhà ở hình thành lâu dài, thì rủi ro có người dùng không phải không mang nếu Dự án chậm tiến độ rơi vào diện bị thế chấp.

bàn bạc với phóng viên đầu cơ Bất động sản, luật sư trằn Đức Phượng, Đoàn trạng sư TP.HCM cho biết, khoản hai, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, trong trường hợp nếu như Dự án hoặc nhà ở (từng căn hộ) thế chấp, thì chỉ cần với văn bản giữa các đối tác (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) về việc không phải giải chấp và được tìm. Trong trường hợp nếu Dự án hoặc nhà ngồi dưng bị thế chấp, thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu bổn phận trong văn bản của Sở vun đắp.

Vấn đề đặt ra, Sở vun đắp là cơ quan rà soát và thông tin Dự án đủ điều kiện giao dịch, nhưng Sở ko chịu nghĩa vụ về vấn đề Dự án mang bị thế chấp hay ko (trường hợp chủ đầu cơ khai Dự án không bị thế chấp hoặc văn bản không phải giải chấp bị vô hiệu).

giả dụ ở cả 2 trường hợp với xảy ra sơ sót, thì theo quy định về đàm phán bảo đảm, giao kèo mua bán nhà đang thế chấp là vô hiệu.

Đối với trường hợp 1, theo quy định về thương lượng bảo đảm, đây là việc chuyển giao quyền với tài sản thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Nghị định về thương lượng bảo đảm. giả dụ giao dịch mua bán xảy ra, thì thương lượng thế chấp sẽ kết thúc, phải giảm trừ nghĩa vụ của chủ đầu cơ sở hữu ngân hàng.

Ở đây với sự tranh chấp là, các đối tác đã ký hợp đồng giao dịch trước lúc được Sở vun đắp thông báo đủ điều kiện, cho nên các thương lượng này chưa đúng, hay nói một phương pháp khác, những căn hộ này ko còn bị thế chấp, lúc ngừng thi côngĐây nhà băng thu tiền và giảm trừ nghĩa vụ của chủ đầu cơ. có quy định như bây giờ sẽ rối rắm và mâu thuẫn ở khâu xử lý Dự án (nếu có), vì còn lờ mờ giữa quyền mang và việc thế chấp.

nếu như các đàm phán mua bán nhà ở thực hiện đúng quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, thì việc thế chấp Công trình, nhà ở trước thời kì hay sau thời kì khi Sở xây dựng thông tin, cho dù đúng quy định Luật Nhà ở, nhưng vẫn ko đáp ứng được theo pháp luật về giao dịch bảo đảm, sở hữu sự lập lờ mà quý khách vẫn trong hiện trạng “được mua nhưng vẫn bị thế chấp” nên chính họ không thể vay nhà băng bằng việc bảo đảm chính căn hộ ngừng thi côngĐây.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, chủ toạ đơn vị Luật Basico cho biết, việc các chủ đầu tư vay vốn ngân hàng để thực hành Dự án là chuyện bình thường. nếu chủ đầu cơ vay vốn nhà băng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà và đất và mang đăng ký thông báo thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thì người mua yên ổn tâm hoàn toàn. Vì Dự án chậm tiến độ kiên cố đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính pháp lý Công trình đã được Nhà nước đảm bảo. các bạn nhà vững chắc sẽ được cấp sổ đỏ theo quy định.

không những thế, đối có các Dự án đang khởi đầu xây dựng, chủ đầu cơ chưa được cấp giấy chứng thực quyền tiêu dùng đất, nhưng lại mang Dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện Công trình, các bạn sẽ gặp rủi ro to.

bây giờ, đa phần các chủ đầu tư đều chọn lọc hình thức thế chấp quyền thực hiện Công trình tại ngân hàng (quyền thực hành Dự án có thể là quyền khai thác, quyền buôn bán dự án…). Bởi phần lớn các Công trình bất động sản đều chưa được cấp sổ đỏ, cho nên, nếu vay vốn ngân hàng chỉ với thể thế chấp bằng hình thức này.

1 điểm lợi nữa, nếu như vay vốn theo hình thức này, chủ đầu tư không phải đăng ký thông tin thế chấp tại những Sở Tài nguyên và Môi trường. thành ra, các bạn không thể kiểm tra được thông báo Công trình đã bị thế chấp hay chưa.

mặc dầu Nhà nước sở hữu đề nghị, những chủ đầu phong thái chấp quyền thực hiện Dự án để vay vốn ngân hàng phải đăng ký thông báo giao dịch tại Cục Đăng ký giao dịch đảm bảo (Bộ Tư pháp), nhưng các chủ đầu cơ đều không tình nguyện đăng ký. do vậy, đa số Công trình đã bị thế chấp nhà băng nhưng vẫn được chủ đầu cơ bán cho người mua nhà. nhắc nôm na, một căn hộ bị bán hai lần.

do đó, theo trạng sư Trương Thanh Đức, khi mua nhà tại Dự án đang xây dựng dở dang và đã bị thế chấp quyền thực hành Công trình, các bạn sẽ gặp đa dạng rủi ro, nhất là lúc ngân hàng sẽ siết nợ chủ đầu cơ.

Theo ghi nhận của Báo Đầu Bất động sản, thực tại hiện tại, ko khó để nhận thấy phổ quát Dự án dù nằm trong danh sách nhưng lại khá chậm về mặt tiến độ. chả hạn, Dự án Hanoi Landmark đang bị đặt thắc mắc về những tối tăm tiếp giáp với việc cấp phép và làm giấy tờ thế chấp huy động vốn của nhóm chủ đầu cơ Sông Đà 1.01 và Vinafor. Sông Đà 1.01, Vinafor và Ecoland cũng đang bị đặt đa dạng câu hỏi trong thời kỳ khai triển và huy động vốn nhà băng và thế chấp tại Công trình Ecolakeview nằm trong danh sách được công bố.

Danh sách 191 Dự án được Sở vun đắp Hà Nội công bố bị phản chiếu là cập nhật cả các Công trình đang trong quá trình hoàn thiện, thậm chí với cả những Công trình đã được bàn giao vẫn nằm trong danh sách 191 Công trình đủ điều kiện "bán nhà trên giấy" như Dự án nhà ở hỗn tạp cao tầng - Đồng Phát tại Khu công nghiệp Vĩnh Tuy, xã Vĩnh Hưng, thị xã Hoàng Mai do doanh nghiệp cổ phần đầu cơ Đồng Phát làm cho chủ đầu tư; Công trình đầu tư xây dựng công trình hẩu lốn nhà ở, văn phòng và nhà cung cấp thương mại tại xã Trung Hòa, huyện Cầu Giấy của công ty cổ phần Vimeco. Câu chuyện thực tế này làm cho ko ít người hoài nghi về ý nghĩa, tầm quan trọng của việc công bố danh sách những Dự án đủ điều kiện bán nhà “trên giấy” của Sở vun đắp.